第506章 我们说了算
第506章我们说了算
银行那边的理财产品正式开售,意味着东风慈善马上就能收回一笔社会募资。
这笔钱到手后,对于梁鑫来说首先能获益的部分,就是他和陈光建以及东风投资集团,可以直接拿到一笔“慈善基金运营管理费”。至于具体管理费的数目是多少,当然是他们三个股东说了算。不过按照之前的口头约定和计划,这笔钱的总额至少该在三十个亿左右。
然后按照占股比例,东风投资集团作为占股90%的大股东,自然要咬一口最大的;可余下的部分,对各占5%的梁鑫和陈光建而言,依然不是小数目。
怎么的,也该有一个亿。
只不过,不是马上就有。
想要完完全全拿到这笔钱,大概还得等到年底。
因为三金科技提供的“准备金”也得分批转出,按照每40天十个亿的速度,要转完协议中余下的40个亿,起码也还得再等上160天。
并且前提还得是在接下来的这160天里,同学网上的《守卫家园》和慈善天使的打赏热度依然能保持在现在这个水平上,也就是日均三千万的流水。
而按眼下的市场形势,梁鑫最多也就只能说,完成这一步的可能性还是比较大的,大概八成以上。但要说百分百实现,梁鑫也无法打这个包票。
只能祈祷老天爷不要关键时刻乱开玩笑。
但话说回来,这笔钱相较于“慈安1号”的全部计划筹集资金,仅仅也只是很小的一部分。剥离掉这笔梁鑫他们的合法贪污的款子,余下的大头,有51%要留在银行手里,剩余大头中的49%,才是接下来的主角。
梁鑫将使用这笔钱,马上开启在全国范围内的,新时代跑马圈地运动。
接着再用所购得的土地为抵押,套取更大的一笔资金。总共预计,在未来两年时间里,共负债将达到一千亿左右的规模。
也就是理论上平均每个月光利息就要还至少10亿的水平……
这手笔,真是想想都赤激啊
那么这笔钱,到时候到底该怎么还呢?
嗯……
“先不用想那么多!先把地全都搞到手再说!”
两天后,在五一国际劳动节这个很有意义的日子里,东风投资集团总部会议室里,梁鑫和一大票东风投资集团的高管们再次齐聚一堂,反复对这个巨大到吓人的计划,做具体的空手套白狼推演。梁鑫站在巨大的中国地图前,手里拿着激光笔,满腔豪情。
“在乐观评估国内房地产市场必将大幅度火热的背景下,我们完全可以再加二次杠杆,来一次性解决成本的问题。
具体方案是,先用我们首轮理财募资而来的四百亿可用资金,在全国大概两百五十座城市,买下足够建设三百座东风广场的土地,这部分土地的资金和债务问题,根据我们之前的推演,可以说是绝对安全的,就算爆雷了,唯一的受害者,也仅仅只有三金科技一家,而且三金科技最大的损失也不是破产,仅仅是可能无法按时上市。
那么这部分土地,我们暂时将其归类为A类土地。然后以A类土地为抵押物,我们再进行第二次的杠杆,在三线以上城市,买下总额同等于A类土地的B类土地。按每年不超过百分之十五的利息来算,四百亿负债的B类土地,每年需要付出的成本,就是六十亿。而土地的价格,我判断增长速度应该还要快过房价。那么我们只需要等到B类土地,在未来五年之内,价格增长两倍以上,我们就能通过直接卖出所有的B类土地,获得一千两百亿的资金。
这部分资金,就将直接抵充掉我们购买A类和B类土地所付出的,总计八百亿的够地成本,同时扣除五年三百亿的B类土地资金成本后,还能净收入一百亿左右。因此,我们最稳妥的做法,是对B类土地只买不建,囤积居奇、待价而沽!
与此同时,我们对A类土地的开发,应该做如下安排。
首先我们应该将A类土地的所在地,分成一到五线城市,对于规模较小的四线和五线城市,我们暂时不做开发。土地也仅仅只先预购足够建设广场的部分,短期内不急于进行开发;因为四线和五线的城市,不论是建设广场抑或是开发商品楼房,收益相较而言都是相对来说比较低的,这样的收益,完全无法填补上我们资金环节的漏洞。
所以我们对A类土地的开发,最起码要从三线城市开始。以W市为例,我们在这里,按照人均消费能力和平均房产价格,将W市列为二线城市。假设我们在类似W市这样的城市里,拿下一块两百亩的住宅用地,总建筑面积可以达到四十五万平方,按照每平方平均一万块来计算,就是四十五亿的销售额。那么刨去这里头我们已经预扣掉的拿地成本,哪怕只按不到百分之五十的利润来计算,这样一块两百亩的土地,我们至少能获利二十个亿。
这二十个亿,一部分可以抵消我们在当地建设广场的成本,剩余的十个亿,拿来填补A类土地的资金漏洞完全绰绰有余。
而且要知道,我们的A类土地资金使用成本,是有准备金的。在接下来的两年时间里,我们完全不需要考虑A类土地还钱的问题,也就是说,只要同时开工六个这样工地,以预售的方式拿到购房款,我们就能稳定保证,A类土地和B类土地的资金不崩盘。
我们不妨以二线城市的六个两百亩为一轮。
只要能完成第一轮建设,我们就能先结清和三金科技之间的债务。
等完成第二轮,我们就能获得六座东风广场的全部建设成本。
这个时候,广场建设和商品住宅建设就可以同时进行。
并且大家不要忘记,房价是在上涨的。三年之后,我们可能根本不需要二线城市的一轮建设——只需要三线城市的一轮建设,就能满足我们资金链的需求。
同时呢,随着一线城市东风广场的落成,我们在战略上的回血也将开始。甚至一线城市商品住宅卖出一轮的钱,足够我们修建五六个广场。一线城市的商品住宅,反倒不需要着急。
最后我来总结一下,就是一线城市,首先着重建设广场,打造品牌,同时尽可能多地囤积土地,适当时候开始投入建设;二线城市和三线城市,抓紧大规模拿地,首重商品住宅开发,为整个战略计划提供资金支持,等到整体资金情况平衡稳定后,再考虑进行广场建设;三线城市少量囤积土地,未来以广场建设或者其他自用商业地产建设为主。
那么接下来我们的问题,就是要先区分出来,到底哪些是一线,哪些是二三线,哪些是四五线。然后马上行动,抓紧把我们的人,派到那些一二三线城市去,一秒都不能再拖了!”
梁鑫的激光笔,停在了S市凸出的三角上。
会议室里,东风国际地产的众人一片轻呼,脸上写满振奋和蠢蠢欲动。
滕增岁眼里隐隐精光闪动。
虽然梁鑫的这一切冒险计划,全都是建立在房价一定猛涨的基础和前提上。
严格来讲,简直就是在赌博。
可梁鑫那不知来自何处的自信,却让滕增岁对那个未来,也充满了说不清道不明的信心。
会议室里一阵议论。
角落里忽然有人问道:“我们自己来定义城市级别吗?”
“嗯。”梁鑫对那人点了点头,“对,我们说了算。”
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银行那边的理财产品正式开售,意味着东风慈善马上就能收回一笔社会募资。
这笔钱到手后,对于梁鑫来说首先能获益的部分,就是他和陈光建以及东风投资集团,可以直接拿到一笔“慈善基金运营管理费”。至于具体管理费的数目是多少,当然是他们三个股东说了算。不过按照之前的口头约定和计划,这笔钱的总额至少该在三十个亿左右。
然后按照占股比例,东风投资集团作为占股90%的大股东,自然要咬一口最大的;可余下的部分,对各占5%的梁鑫和陈光建而言,依然不是小数目。
怎么的,也该有一个亿。
只不过,不是马上就有。
想要完完全全拿到这笔钱,大概还得等到年底。
因为三金科技提供的“准备金”也得分批转出,按照每40天十个亿的速度,要转完协议中余下的40个亿,起码也还得再等上160天。
并且前提还得是在接下来的这160天里,同学网上的《守卫家园》和慈善天使的打赏热度依然能保持在现在这个水平上,也就是日均三千万的流水。
而按眼下的市场形势,梁鑫最多也就只能说,完成这一步的可能性还是比较大的,大概八成以上。但要说百分百实现,梁鑫也无法打这个包票。
只能祈祷老天爷不要关键时刻乱开玩笑。
但话说回来,这笔钱相较于“慈安1号”的全部计划筹集资金,仅仅也只是很小的一部分。剥离掉这笔梁鑫他们的合法贪污的款子,余下的大头,有51%要留在银行手里,剩余大头中的49%,才是接下来的主角。
梁鑫将使用这笔钱,马上开启在全国范围内的,新时代跑马圈地运动。
接着再用所购得的土地为抵押,套取更大的一笔资金。总共预计,在未来两年时间里,共负债将达到一千亿左右的规模。
也就是理论上平均每个月光利息就要还至少10亿的水平……
这手笔,真是想想都赤激啊
那么这笔钱,到时候到底该怎么还呢?
嗯……
“先不用想那么多!先把地全都搞到手再说!”
两天后,在五一国际劳动节这个很有意义的日子里,东风投资集团总部会议室里,梁鑫和一大票东风投资集团的高管们再次齐聚一堂,反复对这个巨大到吓人的计划,做具体的空手套白狼推演。梁鑫站在巨大的中国地图前,手里拿着激光笔,满腔豪情。
“在乐观评估国内房地产市场必将大幅度火热的背景下,我们完全可以再加二次杠杆,来一次性解决成本的问题。
具体方案是,先用我们首轮理财募资而来的四百亿可用资金,在全国大概两百五十座城市,买下足够建设三百座东风广场的土地,这部分土地的资金和债务问题,根据我们之前的推演,可以说是绝对安全的,就算爆雷了,唯一的受害者,也仅仅只有三金科技一家,而且三金科技最大的损失也不是破产,仅仅是可能无法按时上市。
那么这部分土地,我们暂时将其归类为A类土地。然后以A类土地为抵押物,我们再进行第二次的杠杆,在三线以上城市,买下总额同等于A类土地的B类土地。按每年不超过百分之十五的利息来算,四百亿负债的B类土地,每年需要付出的成本,就是六十亿。而土地的价格,我判断增长速度应该还要快过房价。那么我们只需要等到B类土地,在未来五年之内,价格增长两倍以上,我们就能通过直接卖出所有的B类土地,获得一千两百亿的资金。
这部分资金,就将直接抵充掉我们购买A类和B类土地所付出的,总计八百亿的够地成本,同时扣除五年三百亿的B类土地资金成本后,还能净收入一百亿左右。因此,我们最稳妥的做法,是对B类土地只买不建,囤积居奇、待价而沽!
与此同时,我们对A类土地的开发,应该做如下安排。
首先我们应该将A类土地的所在地,分成一到五线城市,对于规模较小的四线和五线城市,我们暂时不做开发。土地也仅仅只先预购足够建设广场的部分,短期内不急于进行开发;因为四线和五线的城市,不论是建设广场抑或是开发商品楼房,收益相较而言都是相对来说比较低的,这样的收益,完全无法填补上我们资金环节的漏洞。
所以我们对A类土地的开发,最起码要从三线城市开始。以W市为例,我们在这里,按照人均消费能力和平均房产价格,将W市列为二线城市。假设我们在类似W市这样的城市里,拿下一块两百亩的住宅用地,总建筑面积可以达到四十五万平方,按照每平方平均一万块来计算,就是四十五亿的销售额。那么刨去这里头我们已经预扣掉的拿地成本,哪怕只按不到百分之五十的利润来计算,这样一块两百亩的土地,我们至少能获利二十个亿。
这二十个亿,一部分可以抵消我们在当地建设广场的成本,剩余的十个亿,拿来填补A类土地的资金漏洞完全绰绰有余。
而且要知道,我们的A类土地资金使用成本,是有准备金的。在接下来的两年时间里,我们完全不需要考虑A类土地还钱的问题,也就是说,只要同时开工六个这样工地,以预售的方式拿到购房款,我们就能稳定保证,A类土地和B类土地的资金不崩盘。
我们不妨以二线城市的六个两百亩为一轮。
只要能完成第一轮建设,我们就能先结清和三金科技之间的债务。
等完成第二轮,我们就能获得六座东风广场的全部建设成本。
这个时候,广场建设和商品住宅建设就可以同时进行。
并且大家不要忘记,房价是在上涨的。三年之后,我们可能根本不需要二线城市的一轮建设——只需要三线城市的一轮建设,就能满足我们资金链的需求。
同时呢,随着一线城市东风广场的落成,我们在战略上的回血也将开始。甚至一线城市商品住宅卖出一轮的钱,足够我们修建五六个广场。一线城市的商品住宅,反倒不需要着急。
最后我来总结一下,就是一线城市,首先着重建设广场,打造品牌,同时尽可能多地囤积土地,适当时候开始投入建设;二线城市和三线城市,抓紧大规模拿地,首重商品住宅开发,为整个战略计划提供资金支持,等到整体资金情况平衡稳定后,再考虑进行广场建设;三线城市少量囤积土地,未来以广场建设或者其他自用商业地产建设为主。
那么接下来我们的问题,就是要先区分出来,到底哪些是一线,哪些是二三线,哪些是四五线。然后马上行动,抓紧把我们的人,派到那些一二三线城市去,一秒都不能再拖了!”
梁鑫的激光笔,停在了S市凸出的三角上。
会议室里,东风国际地产的众人一片轻呼,脸上写满振奋和蠢蠢欲动。
滕增岁眼里隐隐精光闪动。
虽然梁鑫的这一切冒险计划,全都是建立在房价一定猛涨的基础和前提上。
严格来讲,简直就是在赌博。
可梁鑫那不知来自何处的自信,却让滕增岁对那个未来,也充满了说不清道不明的信心。
会议室里一阵议论。
角落里忽然有人问道:“我们自己来定义城市级别吗?”
“嗯。”梁鑫对那人点了点头,“对,我们说了算。”
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